2022年になって、早くも1か月が終わろうとしている。
月日の経つのは早いものだ。
年初の宅建士資格試験のチャレンジを決め、学習に取り掛かり、およそ1か月が経った。
では、いつものように問題の回答から始めることにしよう。
問 社会福祉法人が高齢者の住居の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許が必要としない。
平成27年 問26-2
正解は「誤り」である。
この問題のポイントは、「社会福祉法人」という宅地建物取引業者でない法人が、住宅の貸借の媒介を不特定多数に対し、反復計測的に行う事が、宅地建物取引業に該当するかである。
単純に「宅地建物取引業者」であれば、回答は「正しい」と導けるが、「社会福祉法人」という名称が惑わせている。
なぜなら、免許がなくても宅地建物の取引が出来る団体があって、その団体に「社会福祉法人」という団体が含まれるかを問われているのである。
免許がなくても宅地建物の取引が出来る団体は、「国」と「地方公共団体」である。
この二つの団体は、全く免許は必要ない。
まあ、考えてみれば「国」は国土の持ち主なのだから、自分の土地をどう使おうが勝手なのである。
自分が所有している土地は、自分のものではない。
急にタイトルを付けて、話題を変えてしまったが、先週の問題の回答は「誤り」でご理解願いたい。
そこで、何故「国」や「地方公共団体」は、宅地建物取引業の免許が不要かを私なりに考えてみた。
先ほども書いたが、日本の国土は誰も物かを考えて頂きたい。
「国土」というくらいなので、日本の土地は「国」の物なのである。我々は、「国」から土地を借りているのである（俄かには信じられないかもしれないが）。
そして、宅地建物取引業者は、国が個人に貸した土地を、商いの商品として営業しているから、商いをするうえで国の免許が必要なのである。そして、適正な商いをさせるために「宅地建物取引士」という国家資格で管理された者だけが取引が出来るように国家資格として免許を与えているのである。
だから、土地は「国」の物であって、個人の物ではないのである。
そして、地方公共団体は「国」の下部組織なので、「国」から分け与えられた「縄張り（県境等）」内の土地は、地方公共団体でも管理していいとお許しを頂いているのである。
だから、「国」は自分の土地を貸し与えているので、「免許」は不要なのである。そして、「地方公共団体」も「国」から「自分の縄張り内の土地なら自由にしていいよ」とお墨付きを頂いているので「免許」が不要なのである。
という事は、宅地建物取引業者から「土地」を購入して「マイホーム」建てた時、土地代と建物の建築代を払っているが、土地は自分の物ではない事になる。
実は、その通りなのである。なぜなら、土地を購入すると、「登記」が必要になる。その登記をしないと、その土地が自分が使っている土地と認定されない場合がある。
この登記は、「私がお金を出して、宅地建物取引業者から使う権利を得た土地です」と「国」や「地方公共団体」に申請をしているのである。
だから、土地の購入代金は、「国」に対してその土地を使用するという手付金と、宅地建物取引業者の斡旋料金になる。
だから、毎年、多額な「固定資産税」という土地の使用料金を「国」に支払うのである。
だいぶ、話が脱線してしまった。
上記のことが、免許不要の本当の理由かは定かではない。あくまでも私が「こんなことも免許が要らない理由かな」と思っただけである。
もう、ひとつ思い当たるのは、「国」や「地方公共団体」は営利法人ではないので、免許がいらないのではという事である。
営利を求めて土地を活用するというより、公共の福祉に則り国民の生活向上を目指すために土地を有効活用する目的があるから、免許は不要なのではとも思われる。
はたして、どちらが正しいのか、どちらも間違っているのかは解らない。
その他にも免許が不要な法人がある
そして、「国」と「地方公共団体」以外で、2つの法人が免許不要となっている。
「信託銀行」と「信託会社」である。
なぜ、この2法人に免許が要らないかは解らない。
しかし、この2法人には、「重要事項説明義務」や監督処分、その他の罰則は受けるとの事である。
この違いは、試験に出る可能性が高いので要チェックである。
今回の問題も、「社会福祉法人」という如何にも行政絡みの法人名を挙げて、受験者を揺さぶりに掛けた問題である。
宅建士資格試験は、このような紛らわしい例を問題文に入れたりして、勘違いする言い回しで間違いを誘発する問題が見受けられる。
では、今週の過去問を出題しよう。
この問題は、宅建業者の営業に係る問題である。
問 宅地建物取引業者Cは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たな不動産管理業を営むこととした。この場合、Cは兼業で不動産管理業を営む旨を、免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
（H29年 問36-3）
上記の回答は、次回のブログで。
